# Ondernemer van de week Dror Dorinbaum # Post 6 "The Magic Formula" Dus we kwamen bij de laatste aflevering, het voelde als een dagboek voor mij ...
# Geïnitieerde week Dror Dorinbaum # Paal 6
De "magische formule"
Dus we kwamen bij het laatste hoofdstuk, het voelde als zo'n verkort reisverslag. En ik hoop dat je iets van al het bovenstaande hebt kunnen meenemen en zelfs als dat niet het geval is, is dat prima. Ik heb veel berichten gelezen die over bijna alles gaan, en ik dacht dat het goed zou zijn om de mentaliteit te delen en niet alleen de theoretische inhoud om toegevoegde waarde te bieden. De meesten van jullie hebben complimenten gegeven en ik waardeer dat, bedankt, ik heb een stukje van mijn pad gedeeld, en enkele verhalen die daarop van invloed zijn geweest.
Voor dit bericht heb ik eigenlijk inhoud voorbereid die mij in het verleden erg interesseerde en ik vond niet veel informatie over dit onderwerp, misschien vanwege de drempel van gevoeligheid, of simpelweg omdat er geen goed of fout is, maar er is een best practice , wat voor vele anderen succesvol was, "zou" ook voor ons succesvol kunnen zijn. En ik heb het over een partnerschap of in het gebruikelijke jargon in de vastgoedwereld: kortweg joint venture en JV.
Van nature klinkt het idee om in teamverband te werken altijd goed, omdat er veel voordelen zijn aan teamwerk die iedereen kent, dus ik dacht dat ik testgevallen zou controleren en analyseren op een manier dat ik zou begrijpen hoe ik het moest doen slecht is en hoe je het goed kunt doen. Tot mijn verbazing ontdekte ik dat de overgrote meerderheid van de vastgoedtransacties in het JV-model op de slechtst mogelijke manier tot stand komen en daarom mislukken de meeste ervan.
Het basisidee van een JV-indeling is om een deal te sluiten via ten minste één extra partner die iets op tafel brengt dat de deal een punt winstgevender maakt. eenvoudig! Rechts? Hoe komt het dan dat zoveel mensen het verkeerd doen?
Om te begrijpen wat minder werkt en wat meer werkt, moet u definiëren waaruit elke vastgoedtransactie bestaat, en deze bestaat uit in totaal 4 componenten. (soms 3).
1. De transactie (het lokaliseren van de transactie zelf, het onroerend goed en de contactpersoon)
2. De projectmanager (degene die het gehele proces van aankoop/verbetering/bouw/verhuur/verkoop en administratie met alle partijen beheert, en het werk met alle leveranciers en partners gedurende de gehele looptijd van het project)
3. Het geld (niets om op uit te breiden - contant geld)
4. Financiering (vermogen om bancaire/niet-bancaire financiering op lange termijn/korte termijn aan te trekken)
En nu de startinstructies:
-Als er zelf geen transactie plaatsvindt, is er geen winst of verlies.
- Als er niemand is om de show te beheren, blijft de transactie in Excel.
-Als er geen contant geld is, zal zelfs 99% financiering niet helpen. en 100% bancaire/niet-bancaire financiering bestaat niet).
-Als er geen financiering is, is het rendement op kapitaal (ROI) soms aanzienlijk gedaald tot het punt van onhaalbaarheid, maar het is nog steeds mogelijk om transacties uit te voeren zonder financiering met alleen contant geld, en winst te maken, daarom is dit het enige element zonder waarmee in elke lay-out toch een succesvolle transactie kan plaatsvinden.
Tot nu toe klinkt het redelijk redelijk, en nu nemen we een paar scenario's die op het eerste gezicht klinken alsof ze zouden moeten werken en nooit zullen werken zoals ze zijn:
- Twee partners met waanzinnige kennis van vastgoedprojectmanagement, zonder liquide middelen of het aantrekken van 100% financiering.
-Een partner met contant geld, en een partner die de deal van de eeuw brengt! Maar ze weten allebei niet hoe ze een project moeten managen.
-Een partner met contant geld, en een partner met het vermogen om financiering aan te trekken, zonder het vermogen om een goede deal te analyseren, te lokaliseren en te beheren.
-Een partner met cash- en projectmanagementvaardigheden, en een partner die de deal binnenhaalt. Maar geen van beide heeft de mogelijkheid om financiering te verwerven.
Als je het zo opent, is het natuurlijk volkomen duidelijk hoe het kan werken, maar nog belangrijker is het volkomen duidelijk dat zonder een van de vier componenten de transactie ofwel niet mogelijk zal zijn, ofwel onrendabel zal zijn, ofwel niet functioneren. Daarom zijn ze, afhankelijk van hun niveau van even belangrijkheid, in principe gelijk in waarde.
Geen enkele transactie is vergelijkbaar met de andere, en elke transactie wordt gekenmerkt door totaal verschillende risico-/kansniveaus, zelfs als de twee transacties twee aangrenzende huizen in dezelfde straat betreffen. Maar om te kunnen gaan werken aan een partnerschapsschets in de deal, hebben we een ankermodel nodig waarop we de vier componenten zullen plaatsen op een manier die voor iedereen werkt. En het moet voor iedereen werken. Er is geen goede uitweg uit een JV-indeling die niet voor iedereen werkt. Iedereen zou moeten profiteren, iedereen zou het niveau van risico/kans moeten dragen in overeenstemming met zijn of haar investeringsniveau.
Klinkt ingewikkeld, maar dat is het niet, als je dit model in eerste instantie gelijkmatig op de vier componenten plaatst. Elk onderdeel van de deal is gelijk aan 25%. (een wenkbrauw optrekkend in 3...2...1... ), ja wat je hebt gehoord, elk onderdeel is gelijk aan 25% van de totale transactie, en zo ja, dan is dat natuurlijk ook het percentage van de uiteindelijke transactie winst in het project.
Verduidelijking voordat we verder gaan: er kan een goede deal op het model worden geplaatst, maar het model kan niet op een slechte deal worden geplaatst.
En als hij een partner kiest in een of meer van de slots, moet hij bewijzen dat hij deze met onderscheiding kan vervullen.
deal = 25%
Beheer = 25%
Financiering = 25%
Contant = 25%
Een theoretisch voorbeeld van een vergelijking tussen een JV-plan en een klassieke huurkoop:
Scenario A (klassieke huurkoop):
Enkele contante koper
Een huis gekocht voor $160,000 kan theoretisch huurinkomsten genereren van $1500, als het contant wordt gekocht, zal het ongeveer 7% rendement opleveren na aftrek van de lopende beheerskosten vóór belastingen, voor de goedgekeurde koper.
Scenario B: (Aankoop in JV-indeling)
Twee kopers in JV-vorm, een cashpartner en een managing partner, die de deal en de financiering verzorgden.
Hetzelfde huis werd voor 25% contant aangekocht door een cashpartner en voor 75% gefinancierd via niet-bancaire financiering gedurende 30 jaar door een managing partner. Van de huur van $1500 blijft bijvoorbeeld $500 over na de hypotheek- en lopende beheerskosten (inclusief alles), wat vervelend is, maar wacht, de cashpartner heeft slechts $40 ingelegd, wat 25% is van de transactieprijs, dus als de cashpartner $400 opneemt, zal hij daadwerkelijk een ROI van 12% zal behalen.!! En bovendien kan $ 100 een managing partner als dividend aantrekken. Het werkelijke rendement is lager dan wat de geldpartner heeft opgenomen, maar hij ontvangt een hoge contante opbrengst.
Na twee jaar verkoop van het huis is de lening gedekt, het eigen vermogen van de geldpartner keert terug naar hem, hij ontving een rendement van 12% gedurende twee jaar, en wat er na de verkoop overblijft van de winst, verdelen de partners volgens tot het percentage van de initiële investering volgens de slots, en in dit geval heeft de beherende partner de deal, de financiering, het project van begin tot eind beheerd (aankoop, verbetering, beheer, verbetering, verkoop) en ontvangt 75% van de uiteindelijke winst, en de cashpartner ontvangt gedurende de huurperiode 25% van de winst + rendement.
Reserveringen en uitgangspunten:
1. Onverwachte risico's en kosten in het onroerend goed bestaan zelfs bij een normale transactie, ongeacht de indeling.
2. Onverwachte waardedalingen kunnen worden geminimaliseerd door een slimme aankoop in het juiste gebied en onder de marktprijs om een beschermingsmarge te creëren.
3. Een managing partner verdient niet op korte termijn, maar investeert ook geen eigen vermogen.
4. De cashpartner ontvangt een hoge ROI, wat zich vertaalt in rendement, en een oppas voor een actief waar rente op zit.
5. Het project heeft een begin en een einde (verplicht) maar kan een aantal keren gedupliceerd worden.
6. Als er tijdens de looptijd van het project extra kosten zijn geweest, betaalt de cashpartner en verhoogt hij het investerings-/winstpercentage dienovereenkomstig.
7. Deel het beheerslot niet tussen twee partners.
8. Het model werkt prima op een goede deal, een deal wordt niet goed als je het model erop naait.
Het is veel om te verteren, en waar het niet werkt, zou het niet moeten gebeuren. (Dit gebeurt meestal als de transactie geen cashflow of eigen vermogen heeft, een van de twee moet aanwezig zijn).
De basis van het model berust in mijn ogen op sterke principes die alle partijen goed dienen, en de partijen profiteren ervan als zij de goederen in hun slot hebben geleverd.
Dus hier onthulde ik mijn magische formule voor een partnerschapsoverzicht, en met mijn hand op mijn hart hoop ik dat velen deze zullen overnemen, omdat het beter is om ervaren en veteranen te kennen dan ik. Dient tevens als gekke groeimotor en is zeer geschikt voor bijzonder moeilijke marktomstandigheden. Als het correct wordt toegepast, werkt het gewoon geweldig.
Vanaf vandaag zijn ik en advocaat Itai Aharon lid en partners van een advies- en inkoopbedrijf. Ondernemers zijn actief in het geweldige Dallas Texas, dat tot nu toe alleen maar aardig voor ons is geweest. Omringd door goede mensen, en een team van gekke mensen die met ons meegaan als een patrouille op een missie. Ik was blij om mijn verkorte reisverslag te delen, het was zowel raar als leuk.
Degenen die willen overleggen/delen/praten, kunnen mij bellen op 052-3148148, of mij op 052-5396160 (die ook kan adviseren over juridische zaken, JV-overeenkomsten, aannemersovereenkomsten, contracten en andere groenten).
Je bent uitgenodigd om lid te worden van onze WhatsApp-groep (rustig), waar we de deals delen die we in Dallas, Texas exclusief voor groepsleden vinden (huur, flips en JV):
https://chat.whatsapp.com/J6PlNjLKJlO9X3nKrogzJn
Iedereen die onze website wil bezoeken en wat meer over ons en het werk wil weten, is altijd welkom www.dna-investors.com
Ons YouTube-kanaal: (in aanbouw)
https://www.youtube.com/channel/UCNssPuOn9-bZko3tGFUqcag
Op Facebook ben ik minder actief op professioneel vlak, ik hecht meer waarde aan persoonlijke kennismaking. Maar we hebben een bedrijfspagina in aanbouw:
https://bit.ly/3b8f7CN
Je bent van harte welkom om te zien of te doen wat je daar gewoonlijk doet
Bedankt voor uw verblijf.
En huil niet om wat niet om jou zal huilen. (een zin die ik van mijn vader heb gestolen). Tot ziens
De originele reacties op het bericht kunnen onderaan de huidige berichtpagina op de site of in de link naar een bericht op Facebook worden gelezen en u bent natuurlijk van harte uitgenodigd om deel te nemen aan de discussie
Reacties