In een oude taverne in Thessaloniki speelt de bouzouki de periode...

#יםמהשבוי Nir Label #post3
Laten we beginnen met Kalimera, wat een mooie naam voor "goedemorgen", brengt altijd een glimlach op.
Dus waarom Griekenland?
In 2018 zagen we dat de deals die we sluiten op het randje beginnen te komen - in termen van winstgevendheid.
We zeiden tegen onszelf dat we onze projecten moesten diversifiëren met een andere bestemming dan de Verenigde Staten.
We hebben verschillende landen gecontroleerd, waaronder Hongarije, Portugal en Griekenland.
Hongarije viel uit het hoofdstuk belastingen en regelgeving.
We hebben echt gediscussieerd tussen Griekenland en Portugal, alles wat we zochten was aanwezig: een land na een economische crisis waar ze nog niet van hersteld zijn. Een groot aantal toeristen, veel studenten en andere parameters die we hebben getest.
Na jaren van lange vluchten en lange verblijven zonder de familie wilde ik iets dichtbij, Chick-fil-A.
Ik wilde een helderblauwe zee, eilanden, te gek eten en goed bier om een ​​dag vol activiteiten af ​​te sluiten.
Griekenland werd gekozen, ik en Yron Blum (de partner die mij en Desi vergezelde) vlogen 17 keer in het eerste jaar van de Griekse activiteit 2019. We leerden elkaar kennen, we groeven, we dronken, we lachten en bovenal leerden we de Griekse processen voor lokalisatie, inspectie, inkoop, projectmanagement, huurders etc.
Eerst pakten we het hoofd.
In tegenstelling tot de VS waar je naar de verkoper gaat en hij zegt ja/nee/meer enz.
Hier is er een emotionele verkoop, de grootmoeder heeft de kleinzoon nagelaten en het is mogelijk dat hij na de onderhandeling zal bellen en zeggen dat hij droomde dat zijn grootmoeder hem vertelde "niet verkopen" en daarom is hij niet verkocht en vrede zij met hem.
Hoe ga je met zoiets om? eenvoudig
Veel meer deals op tafel leggen en beseffen dat sommige zullen mislukken.
We hebben grote ondernemers zien komen en gaan na twee maanden met de staart tussen de benen omdat ze maar naar één deal keken en toen die niet doorging besloten ze dat het niets voor hen was.
We waren erg gefocust op de eerste deal:
Stadscentrum, een paar honderd meter in een industrieel gebouw
Lees hier hoe een juridische beoordeling wordt uitgevoerd
technische proef
Een financiële check van de deal, om te zien of we niets zijn vergeten over de kosten.
We hebben teams gebouwd (freelancers: advocaat, ingenieur, architect, makelaar... vandaag hebben we een in-house team)
En dus begonnen we met 700 vierkante meter commerciële ruimte die 16 kleine woonappartementen werden in het hart van de stad Thessaloniki in Griekenland.
We hebben de appartementen binnen twee weken in de voorverkoop verkocht aan investeerders die met ons meegekomen zijn uit de VS. We hebben een Amerikaanse standaardbeheermaatschappij opgericht en tot op de dag van vandaag bezitten sommigen van hen appartementen van dit project.
Vandaag weet ik dat we de appartementen heel goedkoop hebben verkocht, maar zoals ik al schreef in de tweede post, zorg voor het geld dat ze bij jou hebben geïnvesteerd. De investeerders die na twee jaar verkochten, verdienden 70% van het geld en gingen door naar nieuwe projecten.
*Groot sterretje: ik ben geen belastingadviseur, maar er is een verdrag tussen Israël en Griekenland waarin staat dat een particulier die zijn eigendom heeft verkocht alleen belasting zal betalen in het land van bestemming, dat is Griekenland en alleen aangifte zal doen in het land van herkomst . In Griekenland is er een vrijstelling van vermogenswinstbelasting voor een particulier zolang hij maximaal twee transacties (koop-verkoopcyclus) in twee jaar heeft gedaan (zodat je er geen bedrijf van maakt en geen belasting betalen). Wat er dus uit het verhaal komt is dat je kocht voor 100, na twee jaar verkocht voor 170, je maakte 170 euro belastingvrij over naar een bankrekening in Israël. Ik sluit de alinea af door te zeggen dat ik geen belastingadviseur ben en niet verwijs naar wat ik hier heb geschreven - praat met een expert op dit gebied! Dat dit een aanbeveling is voor de toekomst - u betaalt geld om hoofdpijn en later meer problemen te voorkomen.
Dit project opende de poort voor ons, zoals in post 2, de eerste transactie die de mogelijkheid opent voor nog veel meer transacties.
En dus gingen we door met het kopen van verdiepingen van residentiële/commerciële gebouwen en verbouwingen.
Aankoop van bedrijfsgebouwen en verbouwing tot tientallen woonappartementen / korte termijn.
Ik zal nu ingaan op waarom we voor Thessaloniki hebben gekozen en de focus op het stadscentrum.
Thessaloniki is de op één na grootste stad van Griekenland en wordt beschouwd als de hoofdstad van de Balkanlanden.
Zij heeft:
1.2 miljoen inwoners.
Ruim 150 duizend studenten
5 miljoen toeristen per jaar
Een uur of twee van veel toeristische centra
Internationale luchthaven - al gedefinieerd als transatlantisch (dagelijkse vlucht vanuit Israël, rechtstreekse vluchten vanuit China en de VS)
Het is gelegen op het vasteland en geen eiland (verbonden met Europa)
en een fijne eetcultuur
Het heeft één centrum
De grootte van het centrale centrum is als een "voetbalveld", een rechthoek van 1.5 kilometer bij 1 kilometer.
In de stad kan niet gebouwd worden omdat er simpelweg geen kavels zijn.
Er vindt geen evacuatie plaats omdat de hele stad in het centrum is gebouwd op oudheden uit de Ottomaanse, Byzantijnse en Hellenistische periode.
Ik bedoel, je kocht en sloopte een gebouw en vond antiek, vergeet het gebouw.
Wat het betekent? die het bestaande vernieuwen.
Als het gebouw is getest en sterk is volgens de normen, is het simpel.
Als het gebouw moet worden versterkt, worden experts ingeschakeld en wordt met Betzem een ​​versterkingsplan en -kosten gemaakt.
Nu hebben we een gebouw als dit dat versterkt moet worden, maar een gekke locatie, ik ben verheugd om het project vooruit te zien gaan. Het is een werk als schilderen op een nieuw, wit doek.
Dus waar is de ondernemerskans in de stad?
Onthoud dat ik schreef dat de meeste verkopers geen professionals zijn zoals de Amerikanen.
Dus in Griekenland is er geen Zillow, Trollia, Profster of enig ander systeem dat ons binnen een seconde gegevens kan geven van alle verkopen in dezelfde buurt. Er is een tweedehands systeem dat een min of meer beeld geeft hoeveel er waar verkopen en daarmee moet je weten hoe je te werk moet gaan want ook hier staan ​​nog wel eens onnauwkeurigheden.
Dus hoe weten we voor hoeveel wat zal worden verkocht?
We hebben onze eigen methode ontwikkeld die veel van onze ervaring omvat, het kruiselings controleren van gegevens, het praten met makelaars, advocaten, notarissen (zoals een titelbedrijf) en natuurlijk het begrijpen van de vraag.
Nadat we begrijpen hoeveel er verkocht gaat worden en wat er verkocht gaat worden (type appartement) moeten we gaan bezuinigen (na overleg met de ingenieur, de architect, de makelaar) om te kijken waar we staan ​​ten opzichte van de gecreëerde marge tussen het verzoek van de verkoper en de winst die we willen.
We lanceren meestal niet zonder 30% winst vóór financiering.
Als Grieks bedrijf met ervaring accepteren wij hypotheken van 50-65% van de totale kosten van de renovatie van het gebouw inclusief alles (meubilair, beheer, toezicht, auto...). De rente ligt momenteel net als in de VS rond de 5.5%.
Je krijgt 3 jaar gratie en de lening is 15 jaar (wat een beetje jammer is omdat het de aflossingen verhoogt).
In termen van verhuur kun je hier 6-8% verdienen, Airbnb kan meer verdienen, maar ik raad het alleen aan aan degenen die meerdere woningen op dezelfde locatie hebben. Of een waardig mega-penthouse dat er altijd mensen naar toe zal trekken.
Er is hier een waanzinnige prijsverhoging vanaf 2018
Dus de IRR is niet minder dan 15%
Sommige van onze projecten gaan niet alleen over de verkoop van appartementen in Tabu.
We hebben het klassieke meergezinsmodel genomen en het hier gecreëerd in de woongebouwen van het Airbnb-merk en hele gebouwen die we beheren.
We hebben al deze modellen meegenomen en ze ook aangepast aan de Halkidiki-regio (ongeveer een uur van de luchthaven van Thessaloniki)
Een villa aan het strand of met uitzicht, dat is het devies.
Registreer Chalkidiki op Google, welke stranden en water wauw.
Ik loop daar rond op zoek naar land en het hart lacht, natuur, bergen, bos, blauw water, tavernes met bouzouki.
Het is leuk om op een uur van deze plek te wonen.
we zullen terugkeren naar de villa's,
Het gebied is seizoensgebonden van mei tot oktober en wordt elk jaar bezocht door miljoenen toeristen en de lokale bevolking.
De meeste lokale bewoners hebben vakantiehuizen (dit is de cultuur, iedereen heeft een klein vakantiehuis dat ze in het weekend bezoeken - gedurende de hele periode)
De toeristen komen met de auto uit heel Europa (ik heb een video gemaakt vanaf de parkeerplaats van de Beach Bar met auto's uit Frankrijk, Bulgarije, Engeland, Servië, Macedonië, België, Duitsland, Nederland, Zwitserland en meer)
Het gebied van Thessaloniki is internationaal - een uur rijden.
Er zijn drie benen in Khalidiki (kijk op Google en je zult begrijpen hoe het eruit ziet op de kaart)
Cassandra - de eerste etappe wordt gekenmerkt door veel jonge mensen, maar ook gezinnen, veel activiteiten en feesten de hele dag door.
Groothandel - de tweede etappe wordt vooral gekenmerkt door gezinnen die komen ontspannen.
Athos - een heilige plaats voor orthodoxe christenen, er wonen honderden mannelijke monniken, geen toegang voor vrouwen (!).
De kans op dit gebied is enorm, er is een gekke vraag naar hoogwaardige appartementen/villa's, maar er is echt geen aanbod omdat de meerderheid oud is.
Daarom kunt u oud kopen en renoveren (we renoveren momenteel een complex van 12 villa's met een geweldig uitzicht op zee, we hebben elke villa geüpgraded en een privézwembad toegevoegd).
Het alternatief is grond kopen en bouwen (dat doen wij ook)
Ze bouwen bijvoorbeeld mini-resorts: 4 villa's op een terrein van vijf dunams met uitzicht op zee.
Ik geef persoonlijk de voorkeur aan de projecten die tientallen dunams kopen en een dorp met villa's bouwen, maar die hoteldiensten hebben zoals: schoonmaken, boodschappen bestellen, de mogelijkheid om een ​​chef-kok te bestellen, enz.
Bovendien maakt het het mogelijk om gemeenschappelijke ruimtes te creëren, zoals speeltuinen, strandbars, als het aan zee is, enz.
We zijn onlangs begonnen met het werken aan een retraitedorp (kort voor degenen die niet bekend zijn met het concept: een retraite is een kans om onszelf diep te leren kennen, om ons leven te observeren, om na te denken over de manier waarop we lopen, om het heden te ervaren, hier en nu zijn)
Als een vakantiedorp maar gericht op workshops, het zal niet extravagant zijn zoals een vakantiedorp, meer minimalistisch, de focus ligt op ontwikkeling.
Hier kwam een ​​leider/leider naar ons toe met het idee van het dorp, wij leiden het ondernemende en financiële gedeelte voor de fondsen/bank.
Hij werft de fondsen van zichzelf en zijn volgelingen. Zoals ze samenwerking zeggen.
Afwachten hoe het zich ontwikkelt.
Dus we begrepen dat er deals zijn, we begrepen dat waar vraag is, het gemakkelijk is om huurders binnen te halen.
Gebieden waar geen vraag naar is, zoals het dorp dat wat afgelegen ligt, creëren we van tevoren de vraag van een specifiek publiek.
Tot slot wil ik schrijven over aanvullende manieren om financiering voor het project binnen te halen.
In Europa en in het bijzonder in Griekenland zijn er allerlei verschillende soorten steunfondsen in Griekenland na de crisis van 2008.
Daarnaast zijn er Europese fondsen die tot taak hebben fondsen te lenen of toe te kennen aan degenen die Europa innoveren en ontwikkelen.
Dus,
Er zijn hier geweldige financiële mogelijkheden.
Subsidies voor de bouw van 4-sterrenhotels en hoger (niet gemakkelijk te krijgen maar wel mogelijk) kunnen oplopen tot 50-60 procent van de bouwkosten. Grant - geen noodzaak om terug te keren. Natuurlijk zijn er veel voorwaarden en beperkingen.
Daarnaast zijn er miljardenfondsen zoals de RRF die Griekenland kwam herstellen en versterken.
Hier kun je een lening krijgen van 50 procent van de totale projectkosten en zelfs het eerste jaar inclusief exploitatiekosten. De rente (ga eerst op de stoel zitten) is 0.35 procent vast, maximaal drie jaar aflossingsvrij en een lening 15 jaar. Natuurlijk moet u een businessplan voor toerisme opstellen om dit vast te leggen.
We betalen onze experts graag om ervoor te zorgen dat dergelijke leningen worden geaccepteerd.
Ik wil niet dat je de indruk krijgt dat alles wat ik hierboven heb opgesomd makkelijk is.
Absoluut niet, het is een systeem, vastberadenheid, doorzettingsvermogen en een verlangen om te slagen.
Weet dat voor elke deal die succesvol is er vele anderen zijn die niet eens erkenning krijgen omdat ze buiten de boot vallen en misschien hebben we er ook geld in geïnvesteerd... maar als er een goede deal is, is het goed!
Schrijf me in de reacties en ik zal je vragen beantwoorden en ook wat je uit mijn bericht hebt gehaald
Fantastische dag
Nir-label