Er komt een grote crash voor Amerikaanse kantoorpanden, zeggen beleggers

De verwachting is dat de Amerikaanse kantoorprijzen zullen instorten en dat de commerciële vastgoedmarkt nog negen maanden te maken krijgt met dalingen, zo blijkt uit Bloombergs laatste Markets Live Pulse-onderzoek.

Ongeveer tweederde van de 919 door Bloomberg ondervraagde respondenten gelooft dat de Amerikaanse kantorenmarkt zich pas zal herstellen na een ernstige ineenstorting. Een nog grotere meerderheid zegt dat de prijzen voor commercieel onroerend goed in de VS pas in de tweede helft van 2024 of later hun dieptepunt zullen bereiken.

Dat is slecht nieuws voor de 1.5 biljoen dollar aan commerciële vastgoedschulden, die volgens Morgan Stanley naar verwachting vóór eind 2025 zullen worden afgelost. Herfinanciering zal niet eenvoudig zijn, vooral omdat ongeveer 25% van het commerciële vastgoed uit kantoorgebouwen bestaat. De Green Street-index voor commerciële vastgoedprijzen is al 16% gedaald ten opzichte van de piek in maart 2022.

De waarden van commercieel vastgoed worden zwaar getroffen door de agressieve verkrappingscampagne van de Federal Reserve, die een belangrijke kostenpost voor vastgoedbezit verhoogt: de financieringskosten. Maar kredietverstrekkers die hun blootstelling willen verlagen, vinden nu weinig smakelijke opties, omdat er niet veel kopers zijn die ervan overtuigd zijn dat de markt bijna op de bodem zit.

"Niemand wil met een groot verlies verkopen", zegt Leah Overby, analist bij Barclays Plc. "Dit zijn activa die niet voor langere tijd mogen worden verkocht, en dit betekent dat van de houders wordt verwacht dat ze een verkoop zo lang mogelijk uitstellen."

Wat de ellende nog vergroot, zijn de spanningen tussen de regionale banken, die in 30 ongeveer 2022% van de kantoorgebouwschulden in handen hadden, volgens een rapport uit maart van Goldman Sachs Group Inc. Volgens de Fed zagen kleinere banken hun deposito's met bijna 2% krimpen in de twaalf maanden eindigend in augustus, na de ineenstorting van Silicon Valley Bank en Signature Bank. Dit vertaalt zich in minder financiering voor de banken, waardoor ze minder krediet kunnen verstrekken.

Wat de ellende nog vergroot, zijn de spanningen tussen de regionale banken, die in 30 ongeveer 2022% van de kantoorgebouwschulden in handen hadden, volgens een rapport uit maart van Goldman Sachs Group Inc. Volgens de Fed zagen kleinere banken hun deposito's met bijna 2% krimpen in de twaalf maanden eindigend in augustus, na de ineenstorting van Silicon Valley Bank en Signature Bank. Dit vertaalt zich in minder financiering voor de banken, waardoor ze minder krediet kunnen verstrekken.

Volgens een onderzoek van Moody's Investors Service dat in maart werd gepubliceerd, zal het tot 2027 duren voordat de huidige huurcontracten overgaan naar lagere inkomensverwachtingen. Als de huidige trends aanhouden, zullen de inkomsten tegen die tijd 10% lager zijn dan vandaag.

"Het is vaak een langzame berekening voor Amerikaans vastgoed als de rente verandert", aldus Barclays' Overby. "En de kantorensector verkeert in grote nood, en het zal lang duren voordat dit weer is opgelost."

Zelfs als er sprake is van een ernstige en langdurige daling van het commerciële vastgoed in de VS, inclusief grote kredietverliezen uit de Makhtesh-kantorensector, vreest Overby niet dat dit de algemene stabiliteit van de markt zal bedreigen. De vastgoedsector is groot, maar de schulden zijn verspreid over een voldoende breed scala aan beleggers om verliezen op te vangen, zei ze.

Afgezien van de hoge rentetarieven kampen kantoren met inkrimping of verhuizing van huurders, waarbij de trend vooral sterk is in de VS, waar kantoorpersoneel terughoudender is om zich in te schrijven dan in Europa of Azië. Een deel van de weerstand tegen terugkeer naar kantoor kan worden toegeschreven aan reispijn. Ruim 40% van de MLIV Pulse-respondenten zei dat ze vaker in de verleiding zouden komen om naar kantoor te komen als ze over betere openbaarvervoermogelijkheden zouden beschikken.

Ongeveer 20% van de respondenten zei dat ze tijdens de epidemie hun kantoor hadden verlaten en slechts 3% had spijt van hun ontsnapping. Bijna een derde zei dat hun reizen langer duurden dan vóór Covid, waarschijnlijk omdat ze verhuisden of vanwege bezuinigingen op de transportdiensten tijdens de pandemie.