Het Amerikaanse woningaanbod blijft nog steeds achter bij de vraag

In de VS is er nog steeds een tekort aan miljoenen woningen, omdat de prijzen hoog blijven en de bouw stagneert. Hierdoor zijn veel kopers niet op de markt, ondanks de recente toename van de bouw.

WASHINGTON – De Verenigde Staten kampen al ruim tien jaar met een tekort aan woningen om te voorzien in de behoeften van de groeiende bevolking. Hierdoor rijzen de prijzen de pan uit en worden de dromen van miljoenen potentiële kopers verbrijzeld.

Hoewel het kopen van een starterswoning ooit een veilige en betaalbare manier was om vermogen op te bouwen, hebben de stijgende huizenprijzen, dalende bouwcijfers en economische onrust ervoor gezorgd dat er in de VS vrijwel geen betaalbare woningen meer zijn.

Volgens Daryl Fairweather, hoofdeconoom bij Redfin, zijn er twee manieren om de omvang van het tekort aan betaalbare woningen te beoordelen: hoeveel van het inkomen van een huishouden het kost om een ​​huis te kopen tegen de gemiddelde prijs, en het percentage huizen dat te koop staat in een gebied dat betaalbaar is voor iemand met een modaal inkomen.

Voor potentiële huizenkopers, aldus Fairweather, richt de ene manier zich op "hoeveel ze van hun inkomen zouden moeten uitgeven om een ​​huis te kunnen kopen", terwijl de andere zich richt op "welk deel van de huizen op de markt daadwerkelijk zo geprijsd is".

De Verenigde Staten zijn erin geslaagd de huizencrisis enigszins aan te pakken door een bouwhausse die begon te midden van de COVID-19-pandemie, waardoor er geleidelijk meer huizen op de markt kwamen.

Maar de huizenprijzen zijn veel sneller gestegen dan het aanbod, omdat een combinatie van de lage rentetarieven tijdens de pandemie en maatschappelijke veranderingen een historische stijging van de huizenprijzen heeft veroorzaakt.

"We zien een zeer bemoedigende en veelbelovende verbetering en we willen graag meer voorraad zien", aldus Nadia Evangelou, senior econoom en directeur vastgoedonderzoek voor de National Association of Realtors (NAR).

“Maar we zijn nog lang niet van een evenwichtige markt.”

Mediaan van de verkoopprijs van een woning

Nadat de huizenprijzen tijdens de COVID-19-pandemie en het economisch herstel enorm waren gestegen, zijn ze langzaam weer gedaald als gevolg van hogere rentetarieven en een krapper aanbod.

De gemiddelde huizenprijs is een maatstaf voor hoeveel een huis kost in de Verenigde Staten. Deze prijs wordt voornamelijk bepaald door het verschil tussen het woningaanbod en de vraag van huizenkopers.

Volgens het Census Bureau bedroeg de gemiddelde huizenprijs in februari $ 414,500, een daling ten opzichte van $ 427,400 in januari en $ 420,900 een jaar geleden.

De gemiddelde huizenprijs, die een breder scala aan factoren weerspiegelt, bedroeg in februari $ 487,100, een daling ten opzichte van $ 507,900 in januari en $ 509,000 een jaar geleden.

"Wanneer er sneller nieuwe huishoudens worden gevormd dan de woningvoorraad groeit, daalt het aandeel leegstaande woningen, wat opwaartse druk op de prijzen en huren zet", schreef Orpah Dibongui, senior econoom bij Zillow, in een onderzoeksrapport uit 2024.

Dibongui schat dat er in 2022 4.5 miljoen mensen of gezinnen waren die niet in hun huis of huurwoning woonden, ook al wilden ze dat wel.

"Het bouwen van meer woningen is natuurlijk een duidelijke stap in de richting van het oplossen van dit aanhoudende tekort", schreef Dibongui.

Start van de woningbouw

De woningbouw is verbeterd sinds de pandemie, vooral in het zuiden en westen van het land. Daar hebben de woningbouwhausse en de opkomst van thuiswerken gezorgd voor een grote demografische verschuiving richting de Sun Belt.

Volgens het Census Bureau steeg het aantal nieuwbouwprojecten in februari met 11.2%, wat neerkomt op 1.5 miljoen nieuwe woningen die in een jaar worden gebouwd.

Het aantal in aanbouw genomen eengezinswoningen steeg in februari met 11.4%. Dat is het hoogste percentage in een jaar. De bouw vindt echter vooral in één gebied van de staat plaats. Terwijl het aantal nieuwbouwprojecten in het westen het afgelopen jaar met 20.2% is gestegen, daalde het in het noordoosten met 4.7%, in het middenwesten met 21.5% en in het zuiden met 8.3%.

Ook het aantal in aanbouw zijnde woningen daalde in februari ten opzichte van vorig jaar. Het aantal woningen daalde met 6.7% tot 640,000.

Ondanks de lichte verbetering op sommige plekken, verwachten huizenbouwers dat de cijfers nog verder zullen dalen.

"Hoewel de sterke vraag en het gebrek aan bestaande voorraad de productie van eengezinswoningen in februari een impuls gaven, blijkt uit ons laatste onderzoek onder bouwers dat zij zich nog steeds zorgen maken over de lastige betaalbaarheid van woningen, met name de hoge financierings- en bouwkosten, en de tarieven op belangrijke bouwmaterialen", aldus Buddy Hughes, voorzitter van de National Association of Home Builders (NAHB), in een verklaring.

Jing Fu, senior directeur analyse en prognoses bij NAHB, zei dat de groep verwacht dat het aantal nieuwbouwwoningen voor eengezinswoningen dit jaar gelijk zal blijven vanwege zorgen over de rentetarieven en een vertragende economie.

De relatie van prestatie

Volgens Evangelou is de groei van de woningvoorraad ook niet gelijkmatig verdeeld over de inkomensniveaus.

"De voorraad verbetert, dus dat is heel goed nieuws. Wat we natuurlijk willen zien, is dat de voorraad op alle prijsniveaus omhooggaat", zei ze.

Volgens onderzoek van de NAR kan een persoon of gezin met een inkomen van $ 75,000 een huis kopen met een waarde tot $ 255,000. Dat is 21% van het huidige aanbod. Vóór de COVID-19-pandemie was ongeveer 49% van de huizen betaalbaar voor dit inkomen.

Deze toename van het aanbod vindt vooral plaats in de midden- tot hoge prijsklassen. Voor kopers die minder dan $ 50,000 per jaar verdienen en op zoek zijn naar huizen onder de $ 170,000, zijn de omstandigheden zelfs verslechterd ten opzichte van een jaar geleden. Daardoor zijn er nu minder gunstige aanbiedingen dan een jaar geleden.

Het verschil tussen wat Amerikanen moeten verdienen om een ​​huis te kopen en wat ze moeten verdienen om een ​​appartement te huren, wordt ook steeds groter.

Redfin berekende dat de gemiddelde Amerikaan $ 116,633 per jaar moet verdienen om een ​​woning met een gemiddelde prijs te kunnen betalen. Dat is 81.8% meer dan de $ 64,160 die nodig is om een ​​typisch appartement te financieren.

"De vraag neemt niet echt af, en misschien zal de vraag wel zwakker zijn als we in een recessie terechtkomen, maar het aantal mensen dat een huis nodig heeft, zal fundamenteel niet afnemen", aldus Fairweather.