De zaken die niet in QuickBooks voorkomen, maar bepalen of u de controle behoudt

דוחות רווח והפסד זה אחלה.

אבל יש קבצים, מסמכים, וסעיפים שלא תמצאו בשום מערכת הנהלת חשבונות, ובלי לשים אליהם לב – פרויקט נדל”ן יכול להתרסק עוד לפני שהוא קם.

בפוסט הזה אני מדברת על כל מה שמסביב, שהופך אתכם מ”מישהו שעושה השקעה” ליזם שמבין עניין.

1. חוזים – המסמך הכי חזק שאתם שוכחים לקרוא

לא משנה כמה אתם סומכים על הקבלן, אם אתם לא יודעים מה כתוב בחוזה – אתם עלולים לשלם ביוקר. ולא רק כספית.

כל סעיף בחוזה משפיע על: לוחות תשלומים, אחריות על עיכובים, הגדרות של “סיום שלב”

סנקציות (או העדרן) במקרה של בעיה.

ראיתי יזמים שחתמו בלי להבין מתי מותר לשחרר תשלום – ואז שילמו

מוקדם מדי, בלי יכולת לדרוש החזר כשהעבודה לא בוצעה.

או שיש או שאין שקט- waivers ו- ביטוחים

שילמתם לקבלן ואין waiver חתום? קבלן משנה לא מבוטח?

תזכרו את המשפט הזה: “מי שמשלם בלי בדיקה – משלם פעמיים.”

יש 4 סוגי waivers נפוצים בנדל”ן:

וויתור בלתי מותנה על תשלום חלקי (Unconditional – Progress Payment)

מוותר על כל זכויות התביעה של הקבלן/הספק עד לתאריך מסוים, ללא כל תנאי -גם אם הכסף עוד לא התקבל בפועל.

וויתור מותנה על תשלום חלקי (Conditional – Progress Payment)

מוותר על זכויות רק אם התשלום אכן התקבל ועובד בפועל. אם הצ’ק חוזר – הוויתור בטל.

וויתור בלתי מותנה על תשלום סופי (Unconditional – Final Payment)

מוותר לחלוטין על כל טענה לאחר קבלת התשלום האחרון – לא ניתן להגיש תביעה לאחר מכן.

וויתור מותנה על תשלום סופי (Conditional – Final Payment)

תקף רק לאחר קבלת התשלום הסופי בפועל ובכפוף למילוי תנאים מסוימים (כמו חתימה, אישורים, וכדומה).

הכי חשוב:

לא להסתפק ב-waiver מה GC (general contractor).

גם קבלני המשנה יכולים לרשום Lien, גם אם שילמתם לקבלן הראשי (!)

ה waiver משמש כמעין קבלה משפטית לכך שהתשלום התקבל והקבלן וויתר על זכויותיו.

חשוב לדעת!!! לכל מדינה בארה”ב יש את החוקים שלה לגבי הנושא.

3. ביטוחים – אל תסתפקו ב”הכול מסודר”

כל קבלן (ובעיקר קבלני משנה) צריך להגיש:

תעודת ביטוח certificate of insurance (COI)

כיסוי מלא לכל סוג עבודה רלוונטית

לוודא שהיזם רשום כ־Additional insured

טיפ: אני תמיד בונה טבלה פשוטה עם: שם הקבלן, תאריך תוקף, סכום כיסוי, הערות – ומוודאה שהכול מעודכן לפני שהקבלן התחיל את העבודה או אפילו ניכנס לאתר.

4. מסמכי התאגדות – השורש של כל העסקה

אם יש לכם שותפים, משקיעים, הלוואות ואתם לא מבינים מה כתוב בהסכם השותפות / LLC Operating Agreement / LPA – – אתם בבעיה.

waarom is het belangrijk?

קובע מי מחליט מה, מתי, ואיך

מתי אפשר למשוך כסף

מי אחראי לדווח למשקיעים

איך מתבצע exit

מה קורה במקרה של הפסדים

אני רואה את זה כל הזמן

יזם מגייס כסף, פותח LLC, אבל אין Operating Agreement. ואז, כשהמשקיע שואל “מתי אקבל דוח?”, או רוצה למכור – אין תשובות מסודרות וזה פוגע באמון וביכולת לגייס להבא.

אם יש לכם משקיעים – חובה לקרוא ולתאם ציפיות במסמך

והכי טוב – להתייעץ עם עו”ד הבנה בנדל״ן ושותפויות.

ועוד משהו חשוב מאוד:

אם יש לכם משקיעים, יש סיכוי גדול שיש לכם Waterfall.

Dus wat is het?

5. חלוקת הכסף לפי הסדר Waterfall

זהו מנגנון שקובע איך מחלקים את הרווחים (ולפעמים גם ההפסדים):

קודם מחזירים למשקיע את ההשקעה הראשונית, אחר כך ריבית מועדפת (Preferred Return) ורק אז מתחילה החלוקה לרווחים – לפי אחוזים מוגדרים מראש.

מה חשוב להבין?

זה משפיע על איך אתם מדווחים רווח, כי לא כל דולר שווה לכולם.

זה מכתיב מתי משקיע רואה תשואה, ומתי אתם מרוויחים כיזמים.

ויש הרבה בלבול – כי אם לא תסבירו נכון, המשקיע עלול לחשוב ש”קיפחתם אותו”.

כל זה כתוב בתוך ה-LPA או Operating Agreement, ואם אתם לא מכירים את המספרים, אתם לא תדעו מתי מותר לחלק, למי מגיע קודם ואיך לשקף את זה בדיווח.

אני רואה יזמים שעושים חישובים “בערך”, בלי להבין את המודל וזה עלול להכניס אותם (ואת רואה החשבון) לסרטים בסוף השנה ואפילו לתביעה משפטית! (כן, גם זה קורה).

כל מה שצריך במקום אחד Project Control

כדי לשלוט באמת בפרויקט, אני תמיד ממליצה לבנות קובץ שליטה פשוט ב EXCEL וזה עובד מצויין: גיליון waivers, גיליון ביטוחים, מעקב אחר מסמכי חוזה, מעקב אחרי מסמכי התאגדות ודרישות דיווח.

זה קובץ שעובד עבורכם – לא לרואה החשבון, אלא ליזם

:לסיכום

מערכת פיננסית טובה זה הבסיס, אבל בלי חוזים ברורים, ביטוחים תקפים, waivers מסודרים, ומסמכי התאגדות מתואמים – אין לכם פרויקט. יש לכם פצצה מתקתקת.

בפוסט הבא – נדבר על דיווח למשקיעים:

איך להפוך דיווח לכלי שמחזק קשרים, בונה אמון – ומכין את הקרקע לגיוס הבא.

רוצים ממני טמפלט של “קובץ שליטה” או צ’קליסט לבדיקת מסמכים?

תכתבו לי בתגובות – אשמח לשתף

Lihi