Moeilijkheden, onzekerheid en exitstrategieën

#OndernemervandeWeek Alex en Tanya Lipzin #Post4

Ons laatste renovatie- en verkoopproject (flip) kende nogal wat ups en downs, maar dankzij creatief denken en conservatieve planning is het uiteindelijk toch een groot succes geworden.

Het begon toen we een bod wilden uitbrengen op een verwaarloosd pand, maar de makelaar vertelde dat er al een ander bod was ontvangen en dat we de kans hadden gemist. In plaats van op te geven, hebben we out-of-the-box gedacht en een reservebod gedaan tegen een lagere prijs dan het goedgekeurde bod. Hierbij stelden we als voorwaarde dat als de huidige verkoop zou worden geannuleerd, de verkoper het onroerend goed aan ons zou verkopen. We geloofden er niet echt in, maar tot onze verbazing belde de makelaar en zei dat de koop was geannuleerd – en ons huis ook! Dat was de eerste overwinning.

Wij kochten het huis voor $260,000. Er was een uitgebreide renovatie nodig om het weer tot leven te brengen.

De geschatte kosten voor renovatie en onderhoud bedroegen $ 160,000. Zoals gebruikelijk hebben we 10% extra toegevoegd om conservatief te zijn. Omdat het huis in slechte staat was en er mogelijk verborgen problemen waren, hebben we er nog eens $ 50,000 aan toegevoegd als reserve... de totale renovatie- en onderhoudskosten werden geschat op $ 226,000.

We waren ook conservatief in de geschatte verkoopprijs. De makelaars hadden de prijs na de renovatie geschat op $ 600,000, maar wij hadden gerekend op $ 560,000.

Het plan: aankoop voor $260,000, renovatie- en onderhoudskosten voor $226,000, verkoop voor $560,000 — met een verwachte winst van $74,000.

De problemen begonnen toen de aannemer het dak moest vervangen. Hij had aanvankelijk een offerte van $ 7,000 opgesteld, maar ontdekte rot hout dat gerepareerd moest worden. De prijs liep op tot $ 12,000. Toen kwam het coronavirus, waardoor er vertragingen en problemen ontstonden bij de inkoop van materialen. Toen brak in Oekraïne de oorlog uit, de prijzen van materialen en brandstof stegen en de aannemer begon te klagen dat hij geen geld had voor brandstof... problemen, problemen, problemen... De renovatie liep vertraging op en duurde ongeveer zes maanden.

Toen het klaar was, hebben we het pand te koop gezet. Maar inmiddels is de huizenmarkt veranderd. De rentetarieven zijn gestegen, kopers maken zich zorgen en de markt staat stil.

We hebben ongeveer zes maanden geprobeerd het huis te verkopen. Dat duurde veel langer dan de oorspronkelijke planning van zes maanden tussen aankoop en verkoop. Iedereen raadde aan de prijs te verlagen of te wachten. Veel investeerders leden in die tijd verlies.

Wij besloten creatief te zijn. We vonden een koper die helemaal verliefd werd op het pand, maar wilde wachten tot de markt stabiliseerde. We boden hem een ​​‘lease met koopverplichting’ aan – en hij ging akkoord. Hij huurde het huis een paar maanden en kocht het vervolgens voor onze oorspronkelijke prijs: $ 565,000.

Het was een geweldige ervaring. Dankzij creatief denken en conservatieve planning is het ons gelukt – zowel voor ons als voor onze investeerders.

Ze gingen altijd voorzichtig om met cijfers. En als u een passieve investeerder bent: stel de juiste vragen en sla het due diligence-onderzoek niet over!