Huurprijsstijging voor eengezinswoningen daalt naar laagste punt in 15 jaar, omdat nieuw aanbod de druk op huurders verlicht

De huurprijzen voor eengezinswoningen zijn vertraagd tot het laagste tempo in meer dan tien jaar. Dit is een signaal dat de ooit zo bloeiende huurmarkt eindelijk afkoelt onder druk van het toenemende aanbod en de druk op de betaalbaarheid.

Volgens een nieuw rapport van Cotality stegen de huren voor eengezinswoningen in augustus met slechts 1.4% vergeleken met dezelfde maand vorig jaar. Dit is een aanzienlijke daling ten opzichte van de jaarlijkse stijging van 2.3% in juli en ligt ruim onder het gemiddelde van 3% voor 2024. Het laatste cijfer markeert de kleinste jaarlijkse huurstijging in 15 jaar, wat een bredere matiging onderstreept die zich in de tweede helft van 2025 heeft voorgedaan.

"We zien een geleidelijke normalisatie na jaren van dubbele huurgroei", aldus Molly Boesel, Senior Principal Economist bij Cotality. "Hoewel nationale trends wijzen op dalende prijzen, zijn lokale marktdynamieken zoals het woningaanbod en economisch herstel nog steeds bepalend voor de regionale huurontwikkeling."

Afkoeling over de hele linie, met scherpe regionale verschillen

Uit de gegevens van Cotality blijkt dat de huurgroei in alle prijssegmenten is afgenomen: zowel in het hogere, midden- als in het lagere segment. Luxe huurwoningen zagen een bescheiden jaarlijkse stijging van 1.6%, terwijl de huren voor meer betaalbare woningen slechts met 1.1% op jaarbasis stegen, beide aanzienlijk lager dan vorig jaar.

De regionale verschillen blijven echter groot. Chicago was de koploper met een jaarlijkse huurgroei van 4.7%, gevolgd door Los Angeles (2.8%), Philadelphia (2.7%) en Washington D.C. (2.6%). Deze grootstedelijke gebieden profiteren van een beperkt woningaanbod, aanhoudende bevolkingstoename en, in sommige gevallen, herstel van natuurrampen die de lokale woningvoorraad beperkten.

Dallas daarentegen kende een daling van 0.6% op jaarbasis, de zwakste van het land. Analisten schrijven de daling toe aan een golf van nieuwe multi-family ontwikkelingen die de markt betreden, waardoor de balans doorslaat naar een overaanbod.

"Dallas heeft een toestroom gezien van nieuw gebouwde appartementencomplexen die rechtstreeks concurreren met huurwoningen voor eengezinswoningen", legde Boesel uit. "Nu er meer appartementen beschikbaar zijn, voelen verhuurders de druk om de huren aan te passen om huurders aan te trekken en te behouden."

De markt voor meergezinswoningen weerspiegelt de vertraging

De afnemende trend beperkt zich niet tot huurwoningen voor eengezinswoningen. Ook de appartementensector koelt af, voornamelijk door de bouwhausse die in het hele land een recordaantal nieuwe woningen heeft opgeleverd.

Volgens een apart rapport van Apartment List daalden de nationale huurprijzen voor appartementen in september met 0.8% op jaarbasis, na een daling van 0.9% in augustus. Dit markeert de vijfde maand op rij van negatieve jaarlijkse groei, een scherpe ommekeer na de piek na de pandemie, die slechts twee jaar geleden recordhuurstijgingen liet zien.

Het nationale leegstandspercentage voor appartementencomplexen steeg in september naar 7.1%, het hoogste niveau in de geschiedenis van de Apartment List-index. Onderzoekers merkten op dat hoewel de VS de piek van de bouwgolf voorbij is, er nog steeds een gestage stroom nieuwe woningen op de markt komt, waardoor het aanbod in veel grootstedelijke gebieden de vraag overtreft.

"De leegstand neemt nog steeds toe omdat projectontwikkelaars projecten afronden die jaren geleden, tijdens de pandemie, begonnen", aldus het onderzoeksteam van Apartment List. "Zelfs als de bouw traag op gang komt, zal het even duren voordat de vraag weer aantrekt."

Huurprijzen dalen, maar blijven ver boven het niveau van vóór de pandemie

De nationale mediane maandelijkse huur bedroeg in september $ 1,394, $ 11 minder dan een jaar eerder en $ 48 minder dan de piek in augustus 2022, aldus Apartment List. Hoewel de daling huurders enige verlichting biedt, volgt deze op jaren van sterke stijgingen.

Over het geheel genomen liggen de huurprijzen nog steeds ongeveer 22% hoger dan in januari 2021. Betaalbaarheid blijft dus een groot probleem, vooral voor huishoudens met een lager inkomen en mensen die voor het eerst een woning huren.

"We zien een broodnodige heroriëntatie", aldus een analist van de woningmarkt. "Maar als de huren in een paar jaar tijd met meer dan 20% zijn gestegen, zal zelfs een lichte correctie voor veel gezinnen niet als een grote opluchting voelen."

Wat is de oorzaak van de vertraging?

Er zijn verschillende factoren die bijdragen aan de afkoelende trend in de huurgroei:

• Stijgend aanbod: Door een bouwhausse in zowel huurwoningen als appartementencomplexen is het woningaanbod in het hele land toegenomen.
• Economische onzekerheid: Een lagere banengroei en hogere kosten voor levensonderhoud zorgen ervoor dat sommige huishoudens hun verhuizing uitstellen of kleiner gaan wonen.
• Hogere kosten voor huiseigendom: Door de hoge hypotheekrente blijven veel potentiële kopers langer op de huurmarkt, maar verhuurders merken dat zelfs de vraag van deze groep afneemt.

Analisten van Cotality merken op dat hoewel de afkoelende trend waarschijnlijk tot 2026 zal aanhouden, een brede huurprijsdaling onwaarschijnlijk is. Sterke arbeidsmarkten in bepaalde regio's, beperkte woningbeschikbaarheid in andere regio's en een aanhoudende demografische vraag van millennials en generatie Z huurders zullen waarschijnlijk een grote daling voorkomen.

Een markt die weer in evenwicht komt

Na enkele jaren van aanhoudende stijgingen lijkt de huurmarkt zich te stabiliseren. Dit biedt huurders een sprankje verlichting, maar vormt een uitdaging voor verhuurders en investeerders die gewend zijn aan snelle rendementen.

Toch vertegenwoordigt de huidige vertraging een normalisatie, geen neergang. Naarmate er meer aanbod op de markt komt en de inflatie afneemt, zal de huurgroei naar verwachting rond de historische gemiddelden blijven, ver onder de sterke stijgingen die tijdens de pandemie werden gezien.

"De huurmarkt herleeft", concludeerde Boesel. "Voor huurders is dit de eerste echte ademruimte die ze in jaren hebben gehad. Voor investeerders en vastgoedeigenaren is het een herinnering dat de dagen van dubbele groeicijfers achter ons liggen – althans voorlopig." Ga voor een direct financieringsadvies of hypotheekadvies naar 👉 Nadlan Capital Group.