Verkopen versus herfinancieren – Wanneer is elk de juiste keuze en waarom herfinancieren een uniek voordeel is op de Amerikaanse vastgoedmarkt?

#OndernemerVanDeWeek – Omer Matityahu
#Bericht 4

Een van de belangrijkste vragen bij het beheer van inkomsten genererende vastgoedactiva is niet alleen welke deal te kopen, maar ook hoe en wanneer de gecreëerde waarde te verzilveren.

Simpel gezegd zijn er twee hoofdopties:

Sale

herfinancieren

Beide opties zijn legitiem. Beide kunnen de juiste keuze zijn. Maar ze dienen heel verschillende doelen.

Wat is een uitverkoop en wanneer is het de juiste keuze?

Een verkoop is een definitieve gebeurtenis:

U verlaat het activum.

Realiseer de volledige waarde

Sluit de investering af.

Een verkoop is zinvol wanneer:

Het potentieel voor toegevoegde waarde is volledig benut.

Toekomstrisico's zijn hoog (regelgeving, onderhoud, marktomstandigheden).

Er zijn betere investeringsalternatieven ontstaan.

Of wanneer de strategie van het fonds of de belegger een duidelijke exit vereist.

Verkopen brengt echter ook kosten met zich mee:

Vermogenswinstbelasting

Federale en staatsbelastingen

Verlies van een goed presterend, inkomsten genererend actief

De noodzaak om opnieuw te beginnen met een nieuwe overeenkomst.

Een verkoop is een eenmalige gebeurtenis. Soms is het de juiste beslissing, maar niet altijd de optimale.

Wat is een herfinanciering en waarom is het zo belangrijk in de VS?

Met een herfinanciering kunt u:

Sluit een nieuwe lening af op basis van de toegenomen waarde van het onderpand.
(wat doorgaans een hoger inkomen en het vermogen om een ​​hogere schuldenlast te dragen weerspiegelt)

Los de bestaande lening af.

Neem contant geld op zonder het pand te verkopen.

Het unieke voordeel in de VS is dit:

Het opgenomen geld wordt beschouwd als leningopbrengst, niet als winst.

daarom:

Geen vermogenswinstbelasting

Geen roerende voorheffing

Geen belastbare gebeurtenis voor investeerders

Verhoogde liquiditeit

Voortzetting van het eigendom van het actief

Continue kasstroom en toekomstige waardestijging

Dit is een van de krachtigste instrumenten in de Amerikaanse vastgoedmarkt, en iedereen die hier op lange termijn investeert, leert uiteindelijk hoe hij het op de juiste manier moet gebruiken.

Wanneer is herfinanciering te verkiezen boven verkoop?

Deze aanpak is met name geschikt wanneer:

Het pand heeft operationele verbeteringen ondergaan, inkomstenstijgingen gerealiseerd en kostenoptimalisatie doorgevoerd (netto bedrijfsresultaat is gestegen).

De waarde is aanzienlijk gestegen.

Het bezit is stabiel en wordt goed beheerd.

De financieringsvoorwaarden maken een redelijke schuldendienst mogelijk.

Er bestaat de wens om kapitaal terug te geven aan investeerders zonder de investering te beëindigen.

In dergelijke gevallen kan een herfinanciering het volgende bieden:

Een deel van het geïnvesteerde kapitaal terugkrijgen (soms het grootste deel of zelfs meer).

Behoud het eigendom van het object.

Maak duurzame groei op lange termijn mogelijk

Behoud fiscale voordelen

Waarom dan niet altijd herfinancieren?

Omdat dit hulpmiddel op verantwoorde wijze gebruikt moet worden.

Een herfinanciering is niet geschikt wanneer:

Extra schulden schaden de stabiliteit van de kasstroom.

De toegevoegde waarde heeft zich nog niet vertaald in netto-exploitatieopbrengsten (NOI).

Rentevoorwaarden creëren een buitensporig risico.

Of wanneer het vermogen van het actief moet worden "opgerekt" om de transactie te rechtvaardigen.

Een goede herfinanciering is gebaseerd op daadwerkelijke waardecreatie, niet op overmatige schuldenlast, en biedt een veiligheidsmarge voor minder optimistische scenario's.

Hoe pak ik deze beslissing aan als ondernemer?

Ik vraag het niet:
“Wat levert dit jaar het hoogste rendement op?”

Ik vraag:

Wat is op de lange termijn het beste voor beleggers?

Wat zorgt voor stabiliteit?

Waar waarde kan worden gerealiseerd zonder onnodige belastingen.

Soms is een verkoop de oplossing.
Vaak is herfinancieren de verstandigere keuze.

Tot slot

De mogelijkheid om kapitaal aan investeerders terug te geven zonder dat dit belastbaar is, terwijl men eigenaar blijft van een rendabel actief, is een van de grootste voordelen van beleggen in Amerikaans vastgoed.