De blinde vlek in de Amerikaanse woningverzekering: waarom slachtoffers van rampen nog steeds honderdduizenden dollars tekortkomen.

Een woningverzekering zou een vangnet moeten zijn. Bij een ramp is het de financiële buffer waarop gezinnen kunnen terugvallen om hun leven weer op te bouwen. Toch ontdekken steeds meer huiseigenaren in de VS een verwoestende waarheid: zelfs na jarenlang premies te hebben betaald, is hun verzekering niet voldoende om hun huis te herbouwen.

Een nieuwe analyse benadrukt door Bloomberg Dit toont aan dat onderverzekering geen zeldzame vergissing is, maar een systemisch probleem dat al decennia bestaat. Klimaatgerelateerde rampen, met name bosbranden, laten nu zien hoe groot en wijdverspreid deze kloof is geworden.

Waarom schieten zoveel beleidsmaatregelen tekort? En wat betekent dit nu natuurrampen steeds vaker voorkomen en steeds verwoestender worden?

De verzekeringskloof is structureel, niet toevallig ontstaan.

Het probleem beperkt zich niet tot één regio of één rampzalige gebeurtenis. Het is inherent aan de manier waarop moderne woonhuisverzekeringen zijn ontworpen en geprijsd.

Hieronder volgen de belangrijkste bevindingen die de kwestie vormgeven:

• Amerikaanse huizen zijn sinds de jaren negentig over het algemeen onvoldoende verzekerd tegen totaal verlies.
• Bij veel standaardpolissen is de uitkering beperkt tot een bedrag dat lager is dan de volledige herbouwkosten.
• Bosbranden en klimaatrampen leggen het tekort op grote schaal bloot.
• Twee derde van de overlevenden van bosbranden die sinds 2007 zijn ondervraagd, was onderverzekerd.
• De gemiddelde herstelkloof overschrijdt vaak de verwachte duur. $200,000 per woning
• Tekorten aan arbeidskrachten en materialen na rampen jagen de wederopbouwkosten fors op.
• De schattingsinstrumenten die verzekeraars gebruiken, onderschatten vaak de werkelijke herbouwkosten.

Dit is niet alleen een kwestie van dekking, maar ook een financiële schok die gezinnen treft op het moment dat ze het meest kwetsbaar zijn.

Bosbranden in Los Angeles: een casestudy over onderverzekering

Een jaar na de verwoestende bosbranden in Los Angeles worstelen veel overlevenden nog steeds met de wederopbouw. ​​Verzekeringsuitkeringen zijn weliswaar binnengekomen, maar niet genoeg.

Duizenden huizen werden verwoest en veel huiseigenaren ontdekten al snel dat hun verzekeringen een uitkering toestonden die ver onder de werkelijke wederopbouwkosten lag. Stijgende arbeidskosten, materiaalschaarste, strengere bouwvoorschriften en inflatie zorgden er samen voor dat de wederopbouwkosten de polislimieten ver overschreden.

Het gevolg was dat gezinnen gedwongen werden hun spaargeld aan te spreken, nieuwe schulden aan te gaan of de wederopbouw helemaal op te geven.

Heb je er ooit vanuit gegaan dat je verzekering de schade wel zou dekken als het ergste zou gebeuren? Veel van deze huiseigenaren dachten dat ook.

Klimaatverandering heeft onderverzekering niet veroorzaakt, maar juist aan het licht gebracht.

Onderverzekering is geen nieuw fenomeen. Volgens Kenneth KleinVolgens professor aan de California Western School of Law heeft klimaatverandering het probleem niet veroorzaakt, maar juist aan het licht gebracht en versterkt.

Decennialang verschoven verzekeringspolissen stilletjes van dekking op basis van gegarandeerde herbouwwaarde. Naarmate huizen groter en duurder werden, vervingen verzekeraars de onbeperkte garanties door polissen met een maximumbedrag voor de herbouwwaarde.

Die omschakeling werkte, totdat rampen groter, frequenter en duurder werden.

Klimaatgerelateerde gebeurtenissen overtreffen nu de aannames die ten grondslag liggen aan de modellen voor het vaststellen van verzekeringspremies, waardoor duidelijk wordt hoe ontoereikend veel dekkingslimieten zijn.

De klimaattrend maakt de situatie alleen maar erger.

De milieuomstandigheden vergroten het risico.

Naarmate de wereldwijde temperaturen stijgen, wordt een groot deel van de VS warmer en droger. De bebouwing heeft zich uitgebreid naar de wildland-stedelijke interface, waar huizen direct grenzen aan brandbare vegetatie.

Onderzoek van de Universiteit van Colorado Boulder Uit onderzoek bleek dat tussen 2010 en 2020 het aantal gebouwen dat door bosbranden in de westelijke staten werd verwoest, sterk is gestegen. 243%Alleen al in Los Angeles zijn er meer dan 15,000 structuren werden verwoest door recente branden.

De omvang van de verwoesting overstijgt de verzekeringsmodellen die zijn ontworpen voor geïsoleerde gebeurtenissen, niet voor herhaalde massale verliezen.

Waarom de kosten van wederopbouw zo moeilijk te voorspellen zijn

Na een ramp vindt de wederopbouw niet plaats in een normale markt.

De plotselinge vraag naar aannemers, elektriciens, loodgieters, hout en beton jaagt de prijzen omhoog. Tegelijkertijd raken de toeleveringsketens gespannen en vertragen vertragingen bij vergunningsaanvragen de voortgang. Het tekort aan arbeidskrachten wordt acuut.

Verzekeringsmaatschappijen hebben moeite om deze pieken van tevoren te voorspellen. Maar huiseigenaren betalen de prijs wanneer de schattingen niet kloppen.

Deze dynamiek zorgt ervoor dat zelfs beleidsmaatregelen die vóór een ramp adequaat leken, daarna snel ontoereikend kunnen blijken.

Hoe verzekeringspolissen stilletjes veranderden

Vóór de jaren negentig omvatten veel Amerikaanse woningverzekeringen dit ook. clausules met gegarandeerde vervangingskostenDeze bepalingen verplichtten verzekeraars om een ​​huis te herbouwen, ongeacht de kosten.

Dat model raakte in onbruik toen de huizenprijzen stegen.

Een verzekering met gegarandeerde vervangingswaarde werd te duur voor verzekeraars, waardoor polissen met een maximale vervangingswaarde de norm werden. Bij deze polissen is de uitkering beperkt tot een geschat bedrag, dat vaak wordt berekend met behulp van software van derden.

Consumentenbelangenorganisaties stellen dat deze instrumenten de herbouwkosten systematisch onderwaarderen, waardoor verzekeraars de premies concurrerend kunnen houden en tegelijkertijd het risico op onderverzekering toeneemt.

Is het dan een verrassing dat lage premies vaak gepaard gaan met verborgen beperkingen?

United Policyholders: Tientallen jaren aan waarschuwingen

Het probleem is niet nieuw voor belangenbehartiging. groups.

Verenigde polishouders Het werd mede opgericht na de bosbranden in Oakland in 1991 om huiseigenaren te helpen die ontdekten dat hun verzekering lang niet voldoende dekking bood voor de wederopbouw.

Sinds de organisatie in 2007 begon met het ondervragen van overlevenden van bosbranden, is consistent gebleken dat ongeveer tweederde waren onderverzekerd – vaak met een tekort van zes cijfers.

Think Amy BachVolgens de uitvoerend directeur van United Policyholders is de oplossing eenvoudig: maak verzekeraars verantwoordelijk voor volledige herstelwerkzaamheden.

Ze betoogt dat verzekeraars, als ze juridisch aansprakelijk zouden worden gesteld voor onderdekking, de nauwkeurigheid van hun kostenramingen snel zouden verbeteren.

Wetgevende initiatieven – en verzet

Sommige wetgevers proberen actie te ondernemen.

De Senaat van de staat Californië heeft een wetsvoorstel ingediend voor hervorming van de rampenbestrijding dat verzekeraars verplicht om minimaal een dekking op basis van gegarandeerde vervangingswaarde aan te bieden.

Maar de weerstand is groot.

Michaël ConwayDe verzekeringscommissaris van Colorado erkende dat zijn staat soortgelijke maatregelen had onderzocht, maar er uiteindelijk van was afgezien. Hij waarschuwde dat het verplichten van verzekeraars om een ​​gegarandeerde vervangingswaarde aan te bieden, ertoe zou kunnen leiden dat verzekeraars volledig uit de markt zouden verdwijnen.

De meeste grote verzekeraars hebben volgens hem geen interesse in het afsluiten van dergelijke polissen.

Dit benadrukt de kern van de spanning: het beschermen van huiseigenaren versus het in stand houden van een functionerende verzekeringsmarkt.

De volgende crisis dient zich nu al aan.

Bosbranden zijn niet de enige bedreiging.

Conway waarschuwde dat onderverzekering na zware hagelbuien, overstromingen en orkanen opnieuw aan het licht zal komen. Naarmate de klimaatvolatiliteit toeneemt, zullen er tekorten in de wederopbouwkosten ontstaan ​​bij alle soorten rampen – niet alleen in door brand getroffen gebieden.

Met andere woorden, dit is geen regionaal probleem. Het is een nationaal risico.

Stemmen van de mensen op de grond: de menselijke prijs

Statistieken geven geen volledig beeld van de emotionele impact.

"Toen ik de kosten eenmaal had berekend, zag ik dat het veel meer kostte dan mijn verzekering dekte," zei hij. Pauline Ching"En er zijn dingen die ik verloren heb, die onbetaalbaar zijn", aldus een overlevende van de bosbranden in Californië.

De ervaring van Ching weerspiegelt die van duizenden anderen die te laat ontdekten dat verzekeringen de balans beschermen, en niet de herinneringen, stabiliteit of gemoedsrust.

Wat gebeurt er als gezinnen financieel volledig geruïneerd raken nadat ze hun huis al kwijt zijn?

Wat dit betekent voor huiseigenaren

Voor huiseigenaren is de conclusie ongemakkelijk, maar wel cruciaal.

• Polislimieten zijn belangrijker dan premies.
• De kostenramingen voor vervanging moeten regelmatig worden herzien.
• Er moet rekening worden gehouden met inflatie in de bouwkosten.
• In risicovolle gebieden kunnen aanvullende goedkeuringen nodig zijn.

Verzekeringen zouden net als persoonlijke financiën aan een stresstest moeten worden onderworpen.

Wanneer heeft u voor het laatst uw herbouwverzekering bekeken, en niet alleen de marktwaarde van uw huis?

Wat dit betekent voor investeerders en kredietverstrekkers

Onderverzekering is niet alleen een consumentenprobleem, maar een systemisch risico.

Voor kredietverstrekkers vormt een ontoereikende verzekering een bedreiging voor het terugvorderen van onderpand. Voor investeerders brengt het onzekerheid met zich mee over het woningaanbod, de marktstabiliteit en de tijdslijn voor het herstel van de gemeenschap.

Markten die herhaaldelijk met rampen te maken krijgen, kunnen de volgende problemen ondervinden:

• Vertraagde wederopbouw
• Dalende vastgoedwaarden
• Toegenomen leegstand
• Hoger risico op wanbetaling

Lacunes in de verzekering kunnen ongemerkt hele woonsystemen verzwakken.

Waarom deze kwestie de volgende woningmarktcyclus zal bepalen

Klimaatrisico is nu een financieel risico.

Naarmate rampen zich intensiveren, zal onderverzekering de volgende aspecten beïnvloeden:

• Betaalbaarheid van woningen
• Risicobeoordelingen voor hypotheken
• Beschikbaarheid van verzekeringen
• Regionale migratiepatronen

De woningmarkt kan zich niet volledig herstellen of stabiliseren zonder deze structurele tekortkoming aan te pakken.

Conclusie: Een verzekering die geen herstelwerkzaamheden dekt, biedt geen bescherming.

De groeiende kloof in de Amerikaanse woningverzekeringsmarkt is geen toeval. Het is het resultaat van decenniaoude beleidsontwerpen die botsen met een snel veranderende klimaatrealiteit.

Bij Nadlan Capital Group geloven we dat de veerkracht van de woningmarkt meer vereist dan alleen sterkere gebouwen; het vereist financiële structuren die daadwerkelijk functioneren wanneer zich een ramp voordoet.

Huiseigenaren, beleidsmakers, verzekeraars en investeerders zullen dit probleem allemaal rechtstreeks onder ogen moeten zien. Want de volgende ramp is geen kwestie van if-alleen wanneer.

Weet u zeker of uw huis met uw huidige verzekering daadwerkelijk herbouwd kan worden? Deel uw mening met ons en blijf in contact! Nadlan Capital Group voor inzichten op het snijvlak van huisvesting, risico en stabiliteit op lange termijn.