Investeringsverbod op eengezinswoningen: hoe wetgevers in 2026 de term 'groot' definiëren.

Het debat over een verbod voor investeerders om eengezinswoningen te kopen, is verschoven van campagneretoriek naar een wetsvoorstel. Maar één centrale vraag blijft onbeantwoord: wat kwalificeert zich als een "grote" investeerder?

Toen president Donald Trump een presidentieel decreet ondertekende waarin werd opgeroepen tot beperkingen op institutioneel eigendom van eengezinswoningen, werd in het decreet niet duidelijk omschreven wie erdoor getroffen zou worden. In plaats daarvan werd het Amerikaanse ministerie van Financiën opgedragen om beleidsrichtlijnen te ontwikkelen.

Sindsdien hebben wetgevers op federaal en staatsniveau meerdere wetsvoorstellen ingediend, die elk een andere definitie van 'groot' hanteren.

Waarom de definitie belangrijk is

Volgens analisten bij Realtor.comDe manier waarop wetgevers de term 'grote investeerder' definiëren, zal bepalen of het beleid daadwerkelijk invloed heeft op het woningaanbod en de betaalbaarheid van woningen.

Institutionele beleggers bezitten een relatief klein deel van de nationale woningmarkt. Hun aanwezigheid is echter geconcentreerd in specifieke steden en wijken, waardoor de lokale impact aanzienlijk kan zijn.

Als de drempel te laag is, kunnen kleinere regionale verhuurders onder de regelgeving vallen. Als de drempel te hoog is, kunnen sommige grote bedrijven beperkingen omzeilen door het eigendom over meerdere entiteiten te spreiden.

Tegenstrijdige definities in het Congres

Er zijn verschillende benaderingen ontstaan:

1. Aantal woningen in eigendom

Sommige voorstellen richten zich op het aantal eengezinswoningen dat een entiteit beheert.

• In Washington zijn richtlijnen verspreid die een drempel van 100 woningen suggereren.
• Een wetsvoorstel van enkele wetgevers is gericht op eigenaren met 50 of meer eengezinswoningen.
• Op staatsniveau stelden wetgevers in Georgia limieten voor die gekoppeld waren aan 100 woningen en 375 miljoen dollar aan beheerd vermogen.

Andere voorstellen suggereren een maximum van 500 of zelfs 2,000 woningen.

Het probleem bij het gebruik van een meetmethode gebaseerd op het aantal woningen is de complexiteit. Sommige kleinere investeerders bezitten wel 50 of meer woningen, vooral in groeiende stedelijke gebieden. Grote bedrijven daarentegen structureren hun eigendom vaak via meerdere besloten vennootschappen, waardoor het totale bezit lastiger te traceren is.

2. Beheerd vermogen

Andere wetsvoorstellen definiëren grote investeerders op basis van het beheerde vermogen (Assets Under Management, AUM).

• Een van de voorstellen is gericht op bedrijven met een beheerd vermogen van minstens 150 miljoen dollar.
• Een andere maatregel legt extra belastingen op vanaf een beheerd vermogen van $50 miljoen om desinvesteringen aan te moedigen.

Het gebruik van AUM (Assets Under Management) creëert een duidelijke financiële maatstaf. Het geeft echter mogelijk geen nauwkeurig beeld van de blootstelling aan eengezinswoningen. Een bedrijf dat $150 miljoen beheert in commercieel vastgoed, appartementen en gemengd gebruik, bezit wellicht slechts een klein deel van zijn portefeuille aan eengezinswoningen.

Dit zorgt voor onzekerheid over wie er daadwerkelijk door getroffen zou worden onder een vermogensgerelateerde regel.

Grote investeerders versus kleine ondernemers

De beleggersmarkt is complexer dan het lijkt.

De American Enterprise Institute Naar schatting bezitten kleinere investeerders, zogenaamde "mom-and-pop"-bedrijven, ongeveer 11% van de eengezinswoningen in het hele land. Deze kleinere investeerders concurreren vaak rechtstreeks met starters op de woningmarkt.

Ze kunnen ook profiteren van financieringsvoordelen die verbonden zijn aan leningen die gedekt worden door Fannie Mae en Freddie Macsoms lenen ze tegen rentes die 90 tot 100 basispunten lager liggen dan vergelijkbare leningen op de particuliere markt.

Bij een woning van $250,000 kan dat financieringsvoordeel oplopen tot ongeveer $170 per maand, genoeg om starters op de woningmarkt te overbieden zonder de aankoopprijs te verhogen.

Grote institutionele beleggers vertegenwoordigen ondertussen een kleiner deel van de totale aankopen dan vaak in de krantenkoppen wordt gesuggereerd.

In Atlanta, vaak aangehaald als een knooppunt voor institutionele activityBeleggers met meer dan 100 woningen vertegenwoordigden ongeveer 4.1% van de aankopen van eengezinswoningen sinds 2023. Kleinere beleggers met circa 10 woningen hadden een vergelijkbaar aandeel.

Vergelijkbare patronen verschijnen in Charlotte en Jacksonvillewaarbij kleinere aanbieders de grote institutionele kopers in totaal overtreffen. activity.

Bouwen voor de verhuur: een complicerende factor

Een andere vraag is of beleidsmaatregelen anders zouden moeten worden toegepast op woonwijken die specifiek voor de verhuur zijn gebouwd.

Bedrijven zoals Quinn Residences De focus ligt op het ontwikkelen van nieuwe woonwijken met eengezinswoningen die verhuurd worden, in plaats van het aankopen van bestaande woningen.

Woningbouwprojecten die specifiek voor de verhuur worden gebouwd, voegen netto nieuw aanbod toe aan de woningmarkt. Deze woningen worden vaak gebouwd met kenmerken die zijn ontworpen voor verhuur, zoals duurzame vloeren en apparatuur.

Het presidentiële decreet zou projecten voor de verhuursector uitzonderen, maar diverse wetsvoorstellen die nog in behandeling zijn, doen dat niet. Leiders in de sector stellen dat beperkingen voor deze ontwikkelaars de nieuwbouw zouden kunnen verminderen en de groei van het aanbod op de lange termijn zouden kunnen beperken.

Economen waarschuwen dat beleid dat bedoeld is om huizenkopers te beschermen, zonder zorgvuldige uitzonderingen de nieuwbouwproductie onbedoeld kan vertragen.

Breder economisch perspectief

Onderzoekers van de Brookings Institution betogen dat de rol van institutionele beleggers vaak te simplistisch wordt voorgesteld.

Na de subprimecrisis hielpen investeringen van private equity de huizenprijzen te stabiliseren door de overvolle woningvoorraad op te kopen. Hoewel institutionele beleggers nationaal gezien nog steeds een klein deel van de totale woningvoorraad uitmaken, kunnen ze wel degelijk invloed uitoefenen op de prijsontwikkeling in bepaalde buurten.

Een algemeen verbod zou het aanbod van koopwoningen enigszins kunnen vergroten. Het zou echter ook de huurmogelijkheden kunnen beperken voor gezinnen die de voorkeur geven aan, of genoodzaakt zijn tot, het huren van een eengezinswoning.

De betaalbaarheid van woningen wordt door vele factoren beïnvloed, waaronder:

• Algemene tekorten aan aanbod
• Bestemmingsregelingen
• Bouwkosten
• Hypotheekrentes
• Bevolkingsgroei

Het beperken van aankopen door investeerders alleen zal de nationale trends op het gebied van betaalbaarheid wellicht niet significant veranderen.

Wat gebeurt er nu?

Geen van de voorgestelde federale of staatsmaatregelen is nog wet geworden. Definities kunnen veranderen naarmate de wetgeving door het Congres wordt behandeld.

De uitkomst van het verbod voor investeerders om eengezinswoningen te kopen, zal grotendeels afhangen van hoe beleidsmakers een evenwicht vinden tussen drie doelstellingen:

1. Toegang tot eigenwoningbezit vergroten
2. Het aanbod van huurwoningen op peil houden
3. Het stimuleren van nieuwbouw

Veel voorstanders van betaalbare huisvesting stellen dat het vrijmaken van bestaande woningen, het versoepelen van regelgeving en het aanpassen van de drempels voor de vermogenswinstbelasting voor huiseigenaren die al lang in hun woning wonen, een bredere impact op het aanbod kunnen hebben dan alleen beperkingen voor investeerders.

Het debat draait uiteindelijk om de schaal. Zonder een duidelijke en consistente definitie van "groot" blijven handhaving en impact onduidelijk.

Voorlopig blijft de vraag open: hoe groot is te groot in het woningbeleid? Voor direct financieringsadvies of hypotheekopties kunt u terecht 👉 Nadlan Capital Groep.